Sanierungspflicht bei Hauskauf: Was Käufer und Verkäufer wissen müssen

Lesedauer 5 Min. Zuletzt aktualisiert: 12. Januar 2025

Stellen Sie sich vor: 

Sie haben Ihr Traumhaus gefunden – es strahlt Charakter und Charme aus und erzählt eine faszinierende Geschichte. Doch dann stellt sich die Frage:

Gibt es Verpflichtungen zur energetischen Sanierung? 

Als Energieberater erlebe ich genau diese Unsicherheit fast täglich bei Käufern und Verkäufern.

Dieser Artikel gibt Ihnen Klarheit darüber, welche Sanierungspflichten beim Hauskauf bestehen, wie Sie sich vorbereiten können und welche Anforderungen das Gebäudeenergiegesetz (GEG) an Sie stellt.

Was versteht man unter der Sanierungspflicht beim Hauskauf?

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) regelt in Deutschland unter §47 die Nachrüstungspflichten für Bestandsgebäude. Es betrifft:

• Alte Heizkessel
• Ungedämmte Heizungs- und Warmwasserleitungen
• Die Dämmung des Daches oder alternativ der obersten Geschossdecke

Ausnahme: Eigentümer:innen, die ihr Haus vor dem 1. Februar 2002 erworben haben und selbst darin wohnen, genießen einen sogenannten Bestandsschutz. Erst bei einem Eigentümerwechsel nach diesem Datum müssen die neuen Eigentümer:innen die gesetzlichen Vorgaben umsetzen – und zwar innerhalb von zwei Jahren.

Somit gilt: Kein Eigentümerwechsel, keine Pflicht zur Nachrüstung.

Heizkessel-Austauschpflicht

Welche Heizkessel sind betroffen?

Die Austauschpflicht betrifft Standard-Heizkessel, die ineffizient sind und mit veralteter Technik arbeiten. Niedertemperatur- und Brennwertkessel sind von dieser Pflicht ausgenommen, da sie eine bessere Energieeffizienz aufweisen.

Wie können Sie Ihren Heizkessel überprüfen?

• Typenschild und Dokumentation: Begriffe wie „NT“ (Niedertemperatur) oder „Brennwert“ sind hier oft vermerkt.
• Kondensatablauf: Ein charakteristisches Merkmal für Brennwertkessel.

Wichtig: Nach einem Hauskauf müssen Sie alte Heizkessel innerhalb von zwei Jahren ersetzen. Bei Verstößen drohen Strafen von bis zu 50.000 Euro, auch wenn die Kontrollen aktuell selten stattfinden.

Dämmungspflicht für Heizungs- und Warmwasserleitungen

In unbeheizten Räumen wie Kellern oder Garagen geben ungedämmte Rohre Wärme ab – eine Energieverschwendung, die das GEG verhindern will.

Was umfasst die Dämmungspflicht?

• Material: Die Dämmung muss gesetzliche Anforderungen erfüllen (Wärmeleitfähigkeit von 0,035 W/(m•K)).
• Dicke: Die Vorgaben richten sich nach dem Rohrdurchmesser (z. B. mindestens 20 mm Dämmung bei einem Innendurchmesser von bis zu 22 mm).

Tipp: Viele Eigentümer:innen dämmen diese Leitungen selbst. Im Baumarkt gibt es kostengünstige Materialien und Anleitungen.

Dämmungspflicht für Dach oder oberste Geschossdecke

Das Dach oder die oberste Geschossdecke eines Hauses müssen gemäß GEG so gedämmt sein, dass der Wärmedurchgangskoeffizient (U-Wert) von 0,24 W/(m²•K) nicht überschritten wird.

Bin ich betroffen?

Überprüfen Sie die vorhandene Dämmung anhand ihres Lambda-Wertes. Alternativ können Fachleute eine Analyse vornehmen.

Hinweis: Diese Maßnahme kann aufwendig sein, spart aber langfristig Energie und steigert den Wert Ihrer Immobilie.